Restitución del Inmueble Arrendado en la Legislación Especial de Arrendamiento de Vivienda Urbana
Marzo 22, 2018
La ley 56 de 1985 que distinguía varios grupos de reglas: las pertinentes a la reglamentación del arrendamiento de vivienda (artículos 2 al 19), las de procedimiento (artículos 23 al 25), y las de autorizaciones (artículo 28), fue derogada por la Ley 820 de 2003, en el inciso final del artículo 43:
"Esta ley rige a partir del momento de su promulgación y deroga la ley 56 de 1985, el artículo 2035 del Código Civil, el artículo 3° del decreto 2923 de 1977, el artículo 4° del decreto 2813 de 1978, el artículo 23 del decreto 1919 de 1986, los artículos 2°, 5° y 8°, 12 del decreto 1816 de 1990, como también los demás disposiciones que el sean contrarias".
La Ley 820 de 2003, entro a regir del 10 de julio del mismo año fecha de su promulgación, y está distribuido su articulado (de 1 a 43) en doce capítulos.
En este orden cronológico normativo es menester también acotar en el siguiente asunto que el demandante no estará obligado a solicitar y tramitar la audiencia de conciliación extrajudicial como requisito de procedibilidad de la demanda (C.G.P. Articulo 384, núm. 6°, inc. 2°).
Definición y requisitos
La ley 820 de 2003 en su artículo 2, define el contrato de arrendamiento de vivienda como "aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce total o parcial de un inmueble urbano destinado a vivienda, y la otra a pagar por este goce un precio determinado".
Para inicia el trámite pertinente se debe acompañar con la demanda (artículo 384 del C.G.P) prueba documental del contrato de arrendamiento, obviamente suscrito por el arrendatario, o la confesión de este prevista en el artículo 184, o prueba testimonial siquiera sumaria que limitó a las declaraciones de testigos (artículo 188 y 222 del C.G.P, esta elimina la firma de testigos dentro del contrato de arrendamiento.
Requerimientos extrajudiciales, o judiciales, no son necesarios ni el desahucio, ni los requerimientos, como tampoco la constitución en mora, puesto que la ley 820 de 2003 reguló la materia, y por lo tanto, produjo una derogatoria orgánica.
Ahora, lo refirma la
Ley 1564 de 2012, al disponer que:
La notificación del auto admisorio de la demanda produce el efecto del requerimiento judicial para constituir en mora al deudor, cuando la ley lo exija para tal fin (art. 94 C.G.P).
En el anterior sentido, se solucionó la discusión en torno a los requerimientos, ya que no los menciona, por lo cual, sin más se dio primacía al artículo 1608 del Código Civil, al decir que el deudor está en mora, cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado.
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Igualmente, importante para esta clase de procedimientos, es la determinación de la cuantía, la cual se fija por el total actual de la renta durante el término pactado inicialmente en el contrato; si el contrato es indefinido, más claro aún, para el caso de no haberse acordado su duración, la cuantía es el total de la renta de los doce meses anteriores a la presentación de la demanda. (numeral 6 del art 26 del C.G.P)
Las partes, en el proceso de restitución son el arrendador, esto es quien en razón del contrato entrega el bien, y el arrendatario, quien lo recibe en goce en calidad de tenedor (art. 2 y 3 de la ley 820 de 2003).
Los derechos y obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarios, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios, la restitución del inmueble y las obligaciones económicas derivadas, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a todos o a cualquiera de los arrendatarios, o viceversa.
Los arrendadores que no hayan demandado y los arrendatarios que no hayan sido demandados, podrán ser tenidos en cuenta como intervinientes litisconsorciales, en los términos del inciso tercero del art 62 del C.G.P.
Subarriendo y cesión
El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador.
En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, situaciones estas que se comunicaran por escrito al arrendatario. (art 17, ley 820 de 2003).
Ahora en el caso de proceso judicial, cuando medie autorización expresa del arrendador para sub arrendar, el subarrendatario podrá ser tenido en cuenta como interviniente litisconsorcial del arrendatario, en los términos del inciso tercero del art 62 del C.G.P.
Cuando exista cesión autorizada expresamente por el arrendador, la restitución y demás obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento debe ser exigidas por el arrendador al cesionario.
Cuando la cesión del contrato no le haya sido notificada al arrendador, el cesionario no será considerado dentro del proceso como parte ni como interviniente litisconsorcial.
Por otra parte, la acción de restitución no nace del derecho de propiedad, sino del contrato por el cual el arrendador del bien, sea o no el propietario, ha convenido con el arrendatario en darle el goce del inmueble, luego la acción la tiene el arrendador y no el dueño.
En el orden sustantivo, en rigor ha de pedirse la terminación del contrato de arrendamiento y como consecuencia de tal terminación debida al incumplimiento, deviene la restitución y aún por negativa del arrendatario a desocupar el bien, su lanzamiento.
Pues la restitución depende de la suerte que corra la terminación. Y, tal como lo tiene claro la jurisprudencia y la doctrina sin que pueda alegarse indebida acumulación de pretensiones ni un supuesto trámite inadecuado. Pues el trámite a seguir hoy en día, no es otro que el verbal que suplió el desaparecido proceso abreviado.
Mora en el pago, opera indistintamente para toda clase de bienes inmuebles, sin interesar su ubicación, ya sean urbanos o rurales.
Embargos y secuestros
En todos los proceso de restitución de tenencia por arrendamiento, el demandante podrá pedir, desde la presentación de la demanda o en cualquier estado del proceso, la práctica de embargos y secuestros sobre bienes del demandado, con el fin de asegurar el pago de los cánones de arredramiento adeudados o que se llegaren a adeudar, o de cualquier otra prestación económica derivada del contrato de arrendamiento, del reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar y delas costas procesales.
En todos los casos, el demandante deberá prestar caución en la cuantía y en la oportunidad que el juez señale para responder por los perjuicios que se causa con la práctica de dichas medidas, igualmente la parte demandada podrá impedir la práctica de medidas cautelares o solicitar la cancelación de las practicadas mediante la prestación de caución en la forma y en la cuantía que el juez le señale, para garantizar el cumplimiento de la sentencia.
Clasificación de los contratos de arrendamiento de vivienda
El artículo 4 de la Ley 820 de 2003 a manera de clasificación, de las distintas modalidades de arrendamiento que son frecuentes en las zonas urbanas con el individual cuando verse sobre vivienda para el albergue del arrendatario o de su familia o de terceros cuando se trate de personas jurídicas, con o sin servicios, cosas o frutos adicionales.
El mancomunado cuando dos o más personas naturales han de usar el inmueble y se comprometen solidariamente al pago del precio.
El compartido, cuando se trate de una parte de un inmueble que no sea independiente del mismo y cuyo goce se comparta con el arrendador o con otros arrendatarios.
De pensión cuando comprende parte de un inmueble que no sea independiente e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un año.
Las porciones de un inmueble que sean independientes y que por si solas no constituyan una unidad de vivienda no podrán ser reputados ni como compartido ni como de pensión.
