Propiedad Horizontal en Colombia: Constitución, Reglamento y Administración

Agosto 03, 2018

Al dar una definición del término Propiedad Horizontal (PH), debemos realizar ciertas consideraciones de carácter legal, como lo establece el Código Civil en su artículo 669, este dice textualmente:

"Art. 669. Concepto de dominio, el dominio que se llama también propiedad, es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra la ley o contra derecho ajeno.

La propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad"

En pocas palabras, la propiedad es el derecho que todos los colombianos tienen para tener dominio directo sobre un bien, mueble o inmueble y poder disponer del mismo con plena libertad, siempre y cuando se encuentre ubicado dentro de los límites de la ley.

¿Qué es la propiedad horizontal en Colombia?

Ahora bien, si tomamos en cuenta que se conoce como horizontal a todo aquello que se encuentra alineado con el horizonte, o relativo al mismo, podríamos definir la propiedad horizontal como el derecho que se tiene sobre los bienes inmuebles ubicados en uno o más pisos de una edificación.

Se puede obtener el dominio de todo el edificio o de una parte del mismo (un local comercial), situación que se conoce como propiedad individual, sin embargo también existe la propiedad colectiva conocida como áreas comunes (sala de fiestas, parqueaderos, entre otras).

Para poder ejercer este derecho conocido como dominio, se debe establecer la creación de una persona jurídica, donde varias personas tienen los mismos deberes y derechos sobre un bien común (áreas comunes), la cual es totalmente independiente.

La propiedad horizontal, está vinculada con la división y organización de los inmuebles provenientes de la división de una edificación, definiéndose como institución jurídica, y su finalidad es la de regular la manera como se divide este inmueble conocido como condominio.

Constitución de una Propiedad Horizontal

Constituir una propiedad horizontal en Colombia no es tarea de superdotados, basta con conocer y manejar los pasos adecuados y se podrá lograr este objetivo.

Las leyes colombianas establecen que se debe comenzar con la elaboración de una escritura pública, para luego inscribirla en la oficina de registro de instrumentos públicos.

El artículo 4 de la ley 675 del año 2001 establece:

"Un edificio se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la oficina de Registro de Instrumentos Público. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica, a que se refiere esta ley".

Ante esta dependencia gubernamental, se deberá consignar el reglamento de Propiedad Horizontal, según lo dicta el artículo 5 de la ley 675 de 2001, este a su vez deberá presentar en su contenido al menos:

• Nombre completo e identificación del propietario.
  
• Nombre distintivo del edificio o conjunto.
  
• Determinación del terreno o de los terrenos donde se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o los títulos de adquisición y los correspondientes folios, de matrícula inmobiliaria.
  
• La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular, de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.
  
• La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
  
• Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
  
• La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
  
• Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.
  Aunado a estos requisitos y dando cumplimiento al artículo 6 de la ley 675 de 2001,se deberá realizar la entrega detallada de los siguientes documentos:
  
  
  1. Localización.
     
  2. Linderos.
     
  3. Nomenclatura.
     
  4. Área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular.
     
  5. Señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.

Por último y no menos importante, y luego de haber realizado la inscripción de la escritura de constitución o del reglamento de la propiedad horizontal, se realizará el trámite para obtener el certificado de existencia y representación legal de la persona jurídica. Este trámite solo se lleva a cabo en la alcaldía municipal o distrital correspondiente a la ubicación de la edificación o conjunto residencial.

Los requisitos exigidos por la alcaldía municipal o distrital que se deben presentar para obtener este certificado de existencia son:

• Escritura debidamente registrada de constitución o reglamento del régimen de propiedad horizontal;
  
• Todos los documentos que demuestren y acrediten los nombramientos y las constancias de aceptación de dichos nombramientos entre los que se encuentran el representante legal y el revisor fiscal de la propiedad horizontal.

Propietarios, dueños y áreas comunes

Dentro de una P.H, no existe un único propietario que figura como dueño absoluto de todo el condominio, más bien, está formado por un grupo de personas que son propietarias de uno o varios de los inmuebles (apartamentos, locales) que integren esta edificación.

Se debe tomar en cuenta que las áreas comunes, son todas aquellas donde todos los propietarios ejercen derecho sobre las mismas, estas pueden ser, las áreas deportivas, los ascensores, sala de fiestas, parqueaderos, pasillos, entre otros. Ningún área común podrá ser cedida a un solo propietario ya que todos los involucrados tienen derechos y deberes sobre las mismas.

Por último, es de vital importancia señalar que la ley 675 de 2001 establece la existencia de la propiedad horizontal en Colombia, reglamentando todos los aspectos que involucren su creación, dirección y funcionamiento.

Asamblea general de propietarios

Se deberá constituir además la asamblea general, que estará compuesta por todos los propietarios de los bienes individuales, que a su vez son los copropietarios de las áreas comunes, esta asamblea deberá nombrar a un administrador y tendrá que realizar los siguientes registros:

• Elaborar un reglamento interno.
  
• Elevarlo a escritura pública.
  
• Inscribirlo en la oficina de instrumentos públicos.

Dentro de las funciones de la asamblea están:

• Nombramiento de la dirección y administración del condominio (propiedad horizontal).
  
• Manejar y regular los aspectos económicos, financieros y generales de la PH.
  
• Adoptar las decisiones tomadas por la asamblea, siempre y cuando estén dentro de la ley.

Nombramiento de administradores

Los conflictos vecinales son un foco de disputas y fricciones que las leyes tratan de ordenar. Los intereses disímiles entre vecinos pretenden ser limados y encauzados mediante la figura de la Propiedad Horizontal (PH). Pero dada la complejidad de la legislación vigente, las PH suelen acudir a una figura experta en dicha legislación: los administradores.

De manera análoga a las sociedades mercantiles, los miembros de la PH gozan de la facultad de designar libremente al administrador, así como de revocar ese nombramiento y cesarle o sustituirle. Para hacerlo no necesitan alegar más razones que la decisión expresada en una Asamblea que haya sido convocada debidamente.

Esta libertad de nombramiento y cese atañe también a las figuras del Revisor Fiscal y a los integrantes del Consejo de Administración. Tanto unos como otros acceden a sus cargos y permanecen en los mismos por decisión de la Asamblea y es ésta la que puede cesarles en cualquier momento.

Actuaciones irregulares del administrador

Cuando un administrador actúa de modo irregular, puede causar severos perjuicios tanto a los miembros de la PH como a terceros, que repercutan en un deterioro de la propiedad y de los derechos vinculados a ella.

Si se convoca una Asamblea en la que el Administrador ha sido citado para pronunciarse respecto a presuntas irregularidades por él cometidas, dicho Administrador está compelido a presentarse. En caso de ausentarse sin causa justificada, la Asamblea podrá cesarle de inmediato sin necesidad de que la moción de cese estuviera en el orden del día de la Asamblea.

Independientemente de que se compruebe con posterioridad si el Administrador ha incurrido en actuaciones irregulares, el mero hecho de no asistir a la Asamblea se considera un indicio de su mal hacer.

Una actuación mucho más grave se daría en el caso de que se compruebe que el Administrador ha incurrido en la falsificación de algún documento oficial, por ejemplo, la modificación de los datos esenciales de algún comprobante de pago o de cobro, como la fecha, el importe, la identidad de los implicados en la transacción o el objeto de la misma.

La manipulación de la documentación contable de la PH con objeto de modificar informaciones sensibles que atañen a la vida jurídica, social y fiscal de la PH puede suponer la comisión del delito de fraude. Además, el Administrador se estaría sirviendo de su puesto para perpetrar este ilícito, por lo que estaría usando la confianza depositada en él para infringir la Ley.

Esto supone el empleo del agravante del abuso de confianza, ya que sin tener acceso a las funciones de Administrador no se pueden realizar estas infracciones.

Responsabilidad de los Administradores de Propiedad Horizontal

En caso de que se pruebe la responsabilidad penal del Administrador, éste debe responder de los perjuicios causados tanto a la PH como a los propietarios integrantes de la misma, y a terceras personas perjudicadas.

La responsabilidad contraída por el Administrador alcanza no sólo su esfera profesional, sino que puede responder de los perjuicios ocasionados también con su patrimonio personal.

Dicha responsabilidad le puede ser exigida no sólo por los perjuicios que haya ocasionado dolosamente, sino también por aquellos que causada por culpa leve o grave.

Cuando se verifiquen incumplimientos o extralimitación de las funciones del Administrador, o infracciones de la ley o el reglamento de Propiedad Horizontal, la legislación vigente establece la presunción de culpabilidad leve en contra del Administrador. Posteriormente, en el proceso judicial puede retirarse esa presunción o ser sustituida por una acusación de actuación dolosa.

En el caso de que no haya un perjuicio derivado de la actuación del Administrador pero sí un engaño realizado por él, no será necesaria la convocatoria de Asamblea para el cese, bastará con decisión del Consejo de Administración.

Reglamento de una Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal es cada vez más común como organización de un grupo de casas o apartamentos, con lo cual la formalizan y reglamentan para una mayor organización.

La creación de la propiedad horizontal debe elevarse a escritura pública y registrarla en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

A partir de este momento existe como Persona Jurídica, dentro de la escritura pública de creación de Propiedad Horizontal, se incluía el Reglamento de Propiedad Horizontal al cual se obligaban todos los copropietarios y las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace.

Contenido del reglamento de propiedad horizontal

El reglamento de propiedad horizontal deben contener los siguientes puntos, los cuales se encuentran señalados en el artículo 5 de la Ley 675 de 2001:

1. El nombre e identificación del propietario.
   
2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.
   
3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.
   
4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.
   
5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
   
6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
   
7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
   
8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

Además de lo anterior el reglamento de propiedad horizontal, puede contener elementos como:

• Forma de elección del Consejo de Administracion y el periodo durante el cual deberá desempeñar el cargo
  
• Obligaciones especificas por parte de los copropietarios
  
• Elementos que se quieran dejar en claro frente a la comunidad y su desempeño.

Los anteriores puntos, siendo estos los mas generales, no podrán ir en contra de la Ley 675 de 2001, que en este caso es la llamada a regir la propiedad horizontal, pero si podrá regir puntos que se hayan dejado a disposición de los pertenecientes a la propiedad horizontal o elementos que se quieran dejar en claro para la misma.

Adquisición de seguros en Propiedad Horizontal

Las empresas aseguradoras nos ofrecen la posibilidad de diseñar pólizas personalizadas que se acoplen a nuestras necesidades. Pero muchos clientes carecen del tiempo o los conocimientos adecuados para negociar de modo minucioso los pormenores de un contrato de seguro con un complicado lenguaje técnico y jurídico.

Es por ello que la mayoría de pólizas de seguros son estandarizadas y cuentan con unas coberturas habituales que son las más demandadas por los clientes.

La especificidad de los seguros sobre inmuebles

Al igual que los seguros de vida o sobre vehículos tienden a cubrir determinados riesgos habituales, los seguros sobre inmuebles y especialmente sobre edificaciones procuran cubrir los riesgos más comunes.

Ofreciendo cobertura sobre los peligros que la mayoría de los ciudadanos considera más frecuentes, las aseguradoras logran que sus pólizas resulten más atractivas y comprensibles para los potenciales clientes.

¿Cuáles son las coberturas más demandadas?

Los riesgos catastróficos que afecten a la estructura de los inmuebles y puedan provocar su derrumbe son los que más preocupan a los ciudadanos, por lo que las coberturas más demandadas son sobre incendios y terremotos.

Las pólizas básicas cubren hasta 15 tipos de daños:

• Incidentes por derrumbe.
  
• Explosión involuntaria o accidental de vapor o sistemas de agua caliente, dispositivos de calefacción, sistemas de aire acondicionado y electrodomésticos.
  
• Colisión de aeronaves, vehículos.
  
• Conmoción civil.
  
• Explosión externa.
  
• Incendios, humo.
  
• Granizo o rayos.
  
• Caída de objetos.
  
• Instalaciones de plomería congeladas.
  
• Rotura de vidrios.
  
• Sobretensión eléctrica.
  
• Daños intencionales.
  
• Disturbios, robo, vandalismo.
  
• Explosión volcánica.
  
• Tormentas de viento, nieve o escarcha.

Si el derrumbe no estuviera incluido en la póliza, habrá que contratar un seguro adicional que lo incluya. Debe contratarlo el propietario, pero si el inmueble es un edificio regido por los reglamentos de Propiedad Horizontal (PH), puede realizarse un contrato individual por cada propietario o bien toda la P.H como consorcio.

En este último caso, el seguro cubriría no sólo el daño por desmoronamiento o derrumbe de las viviendas de los miembros de la P.H sino también los daños acaecidos en las estructuras comunes a todos los habitantes de la P.H que fuera titular del seguro.

Los seguros vigentes para edificaciones

Actualmente son tres los tipos de seguros contemplados para edificaciones:

1. Seguro hipotecario de Incendio y Terremoto

Su contratación es individual. Lo habitual es que sea parte de un contrato de crédito o de préstamo hipotecario.

La entidad financiera con la que el propietario contrata el crédito empleado en la adquisición de una vivienda o la hipoteca que permite esa adquisición, está interesada en que el inmueble esté asegurado.

Si no fuera así, los daños en el inmueble también afectarían a quien presta la hipoteca porque devalúan el valor del bien hipotecado.

Además, los bancos y entidades de crédito usan estos seguros hipotecarios para ampliar y reforzar la vinculación del cliente con su entidad.

No obstante, este tipo de seguro también puede obtenerse de modo voluntario sin que lo imponga quien presta el crédito o quien financia la hipoteca.

Según el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, todos los establecimientos de crédito que ofrezcan créditos hipotecarios tienen la obligación de tomar un seguro contra incendio y terremoto, por lo que todos los bienes hipotecados tienen esta cobertura.

2. Seguro Obligatorio de bienes comunes

Según la Ley 675 del año 2001, las co-propiedades también están obligadas a tomar un seguro contra incendio y terremoto. No obstante, sólo el 10% de las co-propiedades están aseguradas, según estadísticas de Fasecolda.

3. Seguro voluntario del hogar

Se estima que tan sólo un 5% de los hogares tienen contratado este tipo de seguro, que es el que los propietarios contratan para blindar su propiedad de modo autónomo.

Los distintos tipos de seguros facilitan diseñar una protección a la medida del asegurado ajustando el precio de cada póliza y posibilitando al cliente resguardarse ante los costes causados por los daños padecidos en el inmueble.